การวิเคราะห์โปรเจคท์ในฝัน : โครงการกับที่ดินอะไรเกิดก่อนกัน ? ปัญหาโลกแตกของคนเริ่มต้นสนใจอยากลงทุนธุรกิจ

การวิเคราะห์โปรเจคท์ในฝัน : โครงการกับที่ดินอะไรเกิดก่อนกัน ? ปัญหาโลกแตกของคนเริ่มต้นสนใจอยากลงทุนธุรกิจ
.
“มีที่ดินชานเมืองอยู่หนึ่งแปลง เปิดร้านกาแฟดีมั้ย ?”
“อยากทำร้านขนม เอาที่ดินบ้านตัวเองมาทำเลยได้มั้ย ?”
“ได้ที่ดินมรดกผืนใหญ่มามีความคิดอยากทำรีสอร์ทในฝันได้มั้ย ?”
“มีตึกแถวเก่าอยู่สองคูหา ทำเป็นเกสท์เฮาส์เล็ก ๆ ดีมั้ย ?”
.
คำถามเหล่านี้เป็นหนึ่งในปัญหาโลกแตกที่คนเริ่มสนใจอยากทำธุรกิจน่าจะเจอกันบ่อย ๆ ที่น่าสนใจคือ แล้วเราจะรู้ได้ยังไงว่า ที่ดินที่เรามี หรือที่เรากำลังสนใจจะซื้อเพื่อลงทุน มันเหมาะสมกับรูปแบบธุรกิจหรือโครงการที่เราสนใจอยากจะเปิดหรือไม่ เราจะรู้ได้ไงว่าเปิดแล้วมันจะมีคนเข้ามาใช้โครงการเราจริง ๆ เหมือนที่เราฝันไว้รึเปล่า วันนี้อยากจะมาแบ่งปันหลักการพื้นฐานง่าย ๆ ที่ช่วยให้เราทำความเข้าใจเกี่ยวกับโครงการที่เราอยากลงทุนและที่ดินของเรามากขึ้น และอาจจะเป็นตัวกรองเบื้องต้นช่วยให้เราตัดสินใจเกี่ยวกับโครงการของเราได้ง่ายขึ้น
.

.
[แต่ก่อนจะไปอ่านหลักการนี้ต้องบอกก่อนว่า นี่เป็นหลักการที่เน้นว่า คุณมีที่ดินผืนหนึ่ง หรือ มีโครงการในฝันอันหนึ่งแล้วเริ่มสนใจอยากทำธุรกิจ จะเริ่มทำยังไงดี หากคุณมีผลิตภัณฑ์ที่ดีมีคุณภาพสูงอยู่แล้วเช่นทำอาหารได้อร่อยมากแบบที่ใครได้ทานแล้วก็ต้องติดใจอยากทานอีก เรื่องที่ดินอาจไม่ได้สำคัญนัก เปิดที่ไหนก็ได้ขอเพียงเข้าถึงได้ คนก็พร้อมจะไปกันแล้ว หลักการนี้สำหรับคุณอาจไม่ได้สำคัญเท่าไหร่]
.
สิ่งที่มักเกิดขึ้นกับคนที่เริ่มสนใจอยากลงทุนทำธุรกิจ ทำโครงการคือ ใช้ประสบการณ์ของตัวเองเข้ามาตัดสินทันทีในการสร้างโครงการใด ๆ ขึ้นมาโดยยังไม่ได้ทำการศึกษาก่อนว่าที่ดินของตนเองนั้น สามารถทำอะไรได้บ้าง เช่น ได้ที่ดินมาแปลงหนึ่ง ติดถนนใหญ่ในเมือง ก็เริ่มคิดเลยว่าจะทำตึกแถวขาย จะทำอาคารหอพักขึ้นมา หรือบางคนอาจเอาโครงการในความฝันบางอย่างที่เคยมีเข้ามาตัดสินทันที เช่น อยากเปิดร้านอาหาร อยากเปิดร้านกาแฟ บนที่ดินแห่งนี้ ก็ทำการเปิดเลย ลงทุนเลย คำถามก็คือแล้วรู้ได้ยังไง ว่าที่ดินที่เรามีนั้น มันเหมาะสมกับโครงการเราอยากทำ ?
.
โดยพื้นฐานแล้ว เราอาจจะแบ่งการเกิดโครงการออกได้เป็นสองแนวทางใหญ่ ๆ คือ
.
1. ที่ดินทำให้เกิดโครงการ (ต่อไปนี้จะขอเรียกที่ดินว่า ที่ตั้ง หรือ Site แทนนะครับ เพราะมันกินความกว้างกว่า เพราะไม่ได้หมายถึงแค่ขอบเขตที่ดินที่เรามี แต่ยังหมายถึงทำเลของมัน สิ่งที่อยู่รอบ ๆ ที่ดิน บรรยากาศ ผู้คน) นั่นหมายถึง เรามีที่ดินหรือที่ตั้งอยู่แห่งหนึ่ง แล้วเราก็เริ่มเข้าไปทำความเข้าใจ ทำการวิเคราะห์ว่า ที่ตั้งของเรานั้น มีบุคลิกลักษณะแบบใด ไปเข้าใจให้ลึก ๆ เหมือนเป็นคน ๆ หนึ่ง ไปสังเกต ไปกิน ไปอยู่ (ฮ่า) จนรู้ว่า มีคนเดินผ่านหน้าไซท์เยอะสุดช่วงกี่โมง ช่วงไหนรถติด คนที่เดินผ่านเป็นใคร ถนนหน้าที่ตั้งเชื่อมต่อไปไหน ใครใช้บ้าง มีคนใช้กี่กลุ่ม รอบ ๆ ที่ตั้งเราเป็นอะไร ตรงไหนวิวดี ตรงไหนบรรยากาศดี ลองซูมออกมาที่ตั้งเราอยู่ในย่านแบบไหน เป็นโซนที่อยู่อาศัย เป็นโซนค้าขาย คนในย่านนี้เค้าทำอะไรกัน เค้ามีวิถีชีวิตแบบไหน ไปดู ไปเข้าใจ จนกลั่นออกมาแล้วตกผลึกว่า ที่ดินของเรานั้นต้องเกิดโครงการ A เท่านั้น เพื่อรองรับการค้าขายสำหรับคนกลุ่ม B การเกิดขึ้นของโครงการเป็นเหตุ เป็นผลต่อกัน เป็นผลมาจากการเข้าไปทำความเข้าใจที่ตั้งอย่างหนักหน่วงแล้วกลั่นออกมาเป็นโครงการของเรา
.
2. โครงการทำให้เกิดที่ดิน (ต่อไปจะขอเรียกโครงการว่า โปรเจคท์ นะครับ เพราะว่ามันให้ความรู้สึกว่าเป็นขนาดเล็กหรือใหญ่ก็ได้ โครงการมันให้ความรู้สึกว่ามันต้องใหญ่เท่านั้น) นั่นหมายถึง เรามีโปรเจคท์ในฝันอะไรสักอย่างหนึ่ง หรืออาจจะเป็นแนวคิดเชิงการตลาดที่เราคิดว่ายังไม่เคยมีมาก่อนและเราสนใจจะทำมัน หรืออาจจะเป็นโปรเจคท์ที่เราเห็นอากาศทางธุรกิจเช่นอยากเปิดร้านสะดวกซื้อ เรามีโปรเจคท์แล้วเราก็ไปหาที่ตั้งว่าที่ตั้งตรงไหนจะเหมาะสมที่สุดต่อโปรเจคท์ของเรา สิ่งที่เราต้องทำคือการเข้าไปทำความเข้าใจกับโปรเจคท์ของเราให้ลึกซึ้ง โปรเจคท์ของเราขายสินค้าหรือบริการอะไร โปรเจคท์ของเราขายใคร กลุ่มลูกค้ากลุ่มไหน และที่สำคัญที่สุด โปรเจคท์ของเราต้องการไปอยู่ในที่ตั้งแบบไหน อยู่ในย่านไหน ลูกค้ากลุ่มไหนควรจะเข้าถึงได้ง่ายที่สุด โปรเจคท์ของเราควรตั้งอยู่ติดถนนที่คนเยอะๆ หรืออยู่ในซอยที่บรรยากาศเงียบสงบเหมาะต่อการพักผ่อน หรืออาจจะเรียกได้ว่าเราทำการวิเคราะห์โปรเจคท์ของเราอย่างเข้มข้น แล้วเราจึงทำการสร้าง ที่ตั้งในอุดมคติ ว่าโครงการของเราต้องการไปตั้งอยู่ในที่ตั้งแบบไหน ถึงจะเหมาะสมที่สุด แล้วจึงไปทำการหาที่ตั้ง
.
หากพิจารณาตามสองแนวทางนี้ ที่ดินทำให้เกิดโครงการ หรือ โครงการทำให้เกิดที่ดิน ถึงแม้ว่าจะไม่ได้เป็นเครื่องรับประกันว่าโปรเจคท์ที่เกิดขึ้นจะประสบความสำเร็จแน่นอน แต่อย่างน้อยก็มีโอกาสความเป็นไปได้ตามเหตุตามผลมากกว่า การทำตามใจ เพียงอย่างเดียว สิ่งที่มักเกิดขึ้นคือผู้เริ่มต้นลงทุนมักเอาสองอย่างมาปนกันไปมา คือมีที่ดินซึ่งมีความเหมาะสมในการทำโปรเจคท์แบบหนึ่ง ไปเปิดโปรเจคท์อีกแบบหนึ่ง เนื่องมาจากตัวเองคิดว่า หรือเชื่อว่า หรือเคยเห็นมาว่า น่าจะทำกำไร หรือธุรกิจน่าจะไปได้ เนื่องจากเคยเห็นมา เชื่อว่าน่าจะเกิดขึ้นได้แน่ โดยที่ตัวเองก็ไม่สามารถให้เหตุผลใด ๆ มารองรับได้ว่าทำไมเชื่อว่าโปรเจคท์ที่คิดว่าจะเกิดบนที่ตั้งแห่งนั้น การทำการศึกษา ทำความเข้าใจกับสิ่งที่ตัวเองทำ อาจเรียกร้องให้ผู้เริ่มลงทุนต้องใช้เวลาในการศึกษามากกว่าเดิม แต่กระบวนการและหลักการเหล่านี้จะเป็นเครืองมือช่วยให้จะช่วยสร้างความคมชัดเรื่องการลงทุนในโครงการของเราเอง
.
จบไปแล้วสำหรับตอนแรก สำหรับการเกริ่น Series การวิเคราะห์โปรเจคท์ในฝัน ในตอนหน้าจะมาคุยละเอียดขึ้นเรื่องการวิเคราะห์ที่ตั้งเพื่อสร้างโปรเจคท์ในเรื่อง ปัญหา และ ศักยภาพของที่ตั้ง อย่าพลาดครับ !
.
เขียนโดย ปัตย์ ศรีอรุณ Research Plus